房子会有过剩那一天吗?当城镇化遇上老龄化,对房价有什么影响?

来源：楼事纪发布时间：2018-10-11 17:35:21

影响房价的因素很多，但如果从长期趋势来考量，城镇化和老龄化是至关重要的两个因素。但是，这两个因素对房价所产生的作用极有可能是截然相反的。如今，中国的城镇化依然正在加速推进，而老龄化社会也正加速到来。那么，当城镇化遇上了老龄化，未来房子会过剩吗？房价应该怎么走呢？

城镇化一直被很多专家学者当作是房价上涨的支撑力之一。说起城镇化和房价的关系，不得不提。因为，城镇化的巨大潜力一直都是坚持房价会继续上涨的重要基础条件。当前，我国的城镇化水平约58%，如果要达到发达国家80%的水平还有较长一段路要走。

随着城镇化进程加快，笔者认为，未来依然会有大量人口涌入城市，依然会有大量新兴城市崛起，未来城市群也会更加壮大。此前，经济学家李铁曾表示，以每年1个百分点的增长幅度来计算，到2030年的时候，我国城镇人口将达到10亿。

在笔者看来，未来城镇化会持续推动房地产市场的发展，但城镇化本身根本不可能一直保持高速增长，*终总会要过渡到缓慢增长的过程，也就是趋于成熟的阶段。到了那时候，人口老龄化必将对房价走势产生直接影响。换句话说，房价的主要推动力也将会从依靠城镇化，转变为依靠人口结构。

那么，我国老龄化水平到底怎么样呢？普遍衡量标准是，当一个国家或地区60周岁及以上的老年人口占总人口的比重达到10%，或65周岁及以上老年人口占总人口的比重达到7%，则说明这个国家或地区的进入了人口老龄化社会。

根据国家统计局的数据统计，在我国，60周岁及以上的人口占总人口的比例为17.3%，65周岁及以上占总人口的比例为11.4%。不难发现，我国已进入深度老龄化社会。据业内估计，到2050年，我国将有大约35%的人口超过60岁。

说起人口对于房价的影响，业内有个流传已久的论断，即恒大首席经济学家任泽平的那句话，房地产市场短期要看金融，中期看土地，长期看人口。不难理解，人口代表需求，需求自然影响房价。对一个处于严重老龄化社会的城市而言，住房总体需求一定是下降的，而且老人几乎是负储蓄的代表，所以一定程度上会对房地产市场起到抑制作用。

此外，除了当前老龄化社会的加快，还有一个现象值得关注：随着生活压力的加大，晚婚晚育的现象如今也相对比较突出。虽然目前国家放开了二胎政策，但是生育意愿普遍不高。所以，从长期趋势来看，对房地产市场而言，人口的红利正在消失。

那么，未来房子会过剩吗？针对这个问题，在某活动上曾说过，人口*变化是独居户的增长。目前，我国独居人口已经达到7500万人。在过去3年时间里，独居户在以每年35%左右的速度增长。其实除了老人独居，越来越多的年轻人也喜欢独自生活。所以，虽然能够满足一个家庭一套房，但如果再把独居户算上，我们的住房远远不够。

在这里，还有一个关键性的现实问题，当前我国已经告别了住房全面短缺的时代，国家统计局的数据称全国人均住房面积40.8平米。所以，笔者认为，下一步满足住房需求也恐怕不再是单纯的建房子，盘活城市大量存量房也会成为补充性方式。

近日，华融证券首席经济学家伍戈及亢悦、郭培霖在《地产大势》一文中表示：未来老龄化对我国房地产投资的抑制将显著大于城镇化的支撑作用。但如果这样，房价就一定会下跌吗？不妨看看以下两个方面。

一方面，城市发展等级越高，它所能提供的公共资源也必然会对房价产生一定的支撑效应。比如，欧美等国家城镇化水平普遍较高，但房价也不见得低多少；另一方面，老龄化不代表就没有住房需求，老人也需要住房子，而且现在的年轻人更喜欢独居生活。此外，物价上涨以后便很难再有大幅度下跌。所以，综合来看，未来的房价会越来越稳定。

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