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房子会有过剩那一天吗?当城镇化遇上老龄化,对房价有什么影响?

来源:楼事纪   发布时间:2018-10-11

       影响房价的因素很多,但如果从长期趋势来考量,城镇化和老龄化是至关重要的两个因素。但是,这两个因素对房价所产生的作用极有可能是截然相反的。如今,中国的城镇化依然正在加速推进,而老龄化社会也正加速到来。那么,当城镇化遇上了老龄化,未来房子会过剩吗?房价应该怎么走呢?

       城镇化一直被很多专家学者当作是房价上涨的支撑力之一。说起城镇化和房价的关系,不得不提。因为,城镇化的巨大潜力一直都是坚持房价会继续上涨的重要基础条件。当前,我国的城镇化水平约58%,如果要达到发达国家80%的水平还有较长一段路要走。

       随着城镇化进程加快,笔者认为,未来依然会有大量人口涌入城市,依然会有大量新兴城市崛起,未来城市群也会更加壮大。此前,经济学家李铁曾表示,以每年1个百分点的增长幅度来计算,到2030年的时候,我国城镇人口将达到10亿。

      在笔者看来,未来城镇化会持续推动房地产市场的发展,但城镇化本身根本不可能一直保持高速增长,最终总会要过渡到缓慢增长的过程,也就是趋于成熟的阶段。到了那时候,人口老龄化必将对房价走势产生直接影响。换句话说,房价的主要推动力也将会从依靠城镇化,转变为依靠人口结构。

       那么,我国老龄化水平到底怎么样呢?普遍衡量标准是,当一个国家或地区60周岁及以上的老年人口占总人口的比重达到10%,或65周岁及以上老年人口占总人口的比重达到7%,则说明这个国家或地区的进入了人口老龄化社会。

      根据国家统计局的数据统计,在我国,60周岁及以上的人口占总人口的比例为17.3%,65周岁及以上占总人口的比例为11.4%。不难发现,我国已进入深度老龄化社会。据业内估计,到2050年,我国将有大约35%的人口超过60岁。

      说起人口对于房价的影响,业内有个流传已久的论断,即恒大首席经济学家任泽平的那句话,房地产市场短期要看金融,中期看土地,长期看人口。不难理解,人口代表需求,需求自然影响房价。对一个处于严重老龄化社会的城市而言,住房总体需求一定是下降的,而且老人几乎是负储蓄的代表,所以一定程度上会对房地产市场起到抑制作用。

       此外,除了当前老龄化社会的加快,还有一个现象值得关注:随着生活压力的加大,晚婚晚育的现象如今也相对比较突出。虽然目前国家放开了二胎政策,但是生育意愿普遍不高。所以,从长期趋势来看,对房地产市场而言,人口的红利正在消失。

       那么,未来房子会过剩吗?针对这个问题,在某活动上曾说过,人口最大变化是独居户的增长。目前,我国独居人口已经达到7500万人。在过去3年时间里,独居户在以每年35%左右的速度增长。其实除了老人独居,越来越多的年轻人也喜欢独自生活。所以,虽然能够满足一个家庭一套房,但如果再把独居户算上,我们的住房远远不够。

        在这里,还有一个关键性的现实问题,当前我国已经告别了住房全面短缺的时代,国家统计局的数据称全国人均住房面积40.8平米。所以,笔者认为,下一步满足住房需求也恐怕不再是单纯的建房子,盘活城市大量存量房也会成为补充性方式。

       近日,华融证券首席经济学家伍戈及亢悦、郭培霖在《地产大势》一文中表示:未来老龄化对我国房地产投资的抑制将显著大于城镇化的支撑作用。但如果这样,房价就一定会下跌吗?不妨看看以下两个方面。

       一方面,城市发展等级越高,它所能提供的公共资源也必然会对房价产生一定的支撑效应。比如,欧美等国家城镇化水平普遍较高,但房价也不见得低多少;另一方面,老龄化不代表就没有住房需求,老人也需要住房子,而且现在的年轻人更喜欢独居生活。此外,物价上涨以后便很难再有大幅度下跌。所以,综合来看,未来的房价会越来越稳定。