央行释放严控楼市信号,房价“七寸之地”被抓住了?

来源：楼市纪发布时间：2018-11-13 16:04:33

长期以来，引起房价上涨的原因有很多，除了房子本身所具备的价值优势以外，其他的一些非理性因素往往是*直接的，比如说投机炒房、开发商捂盘惜售、中介哄抬房价、激进加杠杆、对房产的盲目热情等等。但笔者认为，房价从根本上来说是个金融问题，在所有因素当中，*关键的因素之一就是高杠杆。

不可否认，一定程度的加杠杆行为帮助房地产企业加快了开发运营，也帮助购房者实现了买房梦。但是，如果超出合适的度，盲目加杠杆带来的自然就是风险，一方面楼市积聚了房地产泡沫，另一方面过度扩张的房地产行业也对其他行业造成了挤压。

近日，中国人民银行金融稳定分析小组发布了《2018中国金融稳定报告》，针对房地产行业应该关注的问题做了总结与分析，其中指出房地产行业风险有所上升，须予以高度关注，而且还“点名”了两类人的高杠杆行为。报告指出，我国住户部门债务水平呈不断上升趋势，过去十年时间增长了7.1倍，而住户部门债务水平的上升与买房密切相关。根据统计，住户部门债务中个人住房贷款一直占主要地位，从2008到2017年，个人住房贷款余额从3万亿元增长到21.9万亿元。

不过，随着这几年房价持续走高，部分买房难度较高的购房者转而利用短期消费贷来规避*比例的限制，这种做法虽然一定程度上降低了买房的门槛，但是一旦房地产市场发生波动，这也极易产生违约并造成坏账。此外，还有一些炒房客利用消费贷、经营贷、信用卡套现等方式来进行投机炒作，这些违规行为在一定程度上也给房地产市场和金融市场带来了风险。

除了居民购房违规加杠杆行为以外，针对房地产领域应该关注的问题，央行报告还指出近年来开发商高杠杆发展模式导致房地产行业风险有所上升，这些潜藏的风险可能会通过多种方式来影响金融体系的稳定。根据统计，去年，136家上市房地产企业平均负债率高达79.1%，其中有26家负债率超过85%。对开发商而言，除了融资渠道复杂以外，高杠杆拿地也十分突出。如果房地产企业出现波动，牵涉面必然很广泛。

笔者认为，此次央行“点名”这两类高杠杆行为，与当前房地产领域防控泡沫风险是密不可分的。国家金融实验室理事长李扬曾表示，去杠杆是当前防控金融风险的主要抓手。其实，早在今年8月份，银保监会也曾表态称要坚决遏制房地产泡沫化。因此，可以预见的是房地产领域资金面收紧的状况短期不会改变。不过，央行报告表示，我国房地产信贷质量较好，房地产市场金融风险总体可控。从这个角度来看，再想盲目甚至违规加杠杆显然是不可能了，金融监管必然会进一步加强，“守住不发生系统性金融风险的底线”。

正所谓，蛇要打七寸，控制高房价也要抓住“七寸之地”，笔者认为，控制高杠杆或许就是抓住了高房价的要害所在，而降杠杆一定程度上则意味着市场的冷却，再加上当前政策组合拳的密集出台，房价下行趋势或会更加凸显。，其实，在“房住不炒”的定位下，面对房地产市场出现的变化，房地产企业也开始纷纷主动去杠杆。比如，早在今年8月底，融创中期业绩会上，融创老总孙宏斌就表示，当前楼市调控的严峻程度超出了想象，因此今年融创的目标就是控制拿地速度，加速降杠杆，保证公司安全。笔者认为，这或许预示着房企宣告盲目扩张的结束。

此外，在笔者看来，未来政策或会逐步引导购房者渐进式去杠杆。对于购房者而言，当房奴不可怕，但不要当还不上房贷的房奴，因此购房者应该避免盲目加杠杆，一定要在自己可以承受的范围之内。当前，国家正在大力推进住房租赁政策，对于资金能力不足的购房者或许可以适时转变住房观念，根据需求做出理性选择。

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